撰文 | 黄高航
编辑 | 简佳
新环境下，房地产市场瞬息万变。
28日，建业地产()公告称，旗下建业住宅与荣华集团签订谅解备忘录，拟收购荣华集团过半数股权及其对应的所有者权益。
2015年9月，融创和天朗成立天津融创奥城，股权比例八二开，新公司收购了天朗位于西安、济南、南京和成都等城市八个项目，融创方面累计出资6.84亿。其中，西安目标公司项目股权作价1.88亿。从这个角度上，天朗“母公司”依然保留，只是拿出了部分资产去合资以缓解流动性。而荣华是出让“集团控股权”。
但在西安房价“62月连涨”这样的“好行情”下，荣华作为本土头部房企却剑行此招，着实让我们有些意外。
那么，荣华“近况”究竟如何呢？
作为专注于本土的财经观察者，我们先后在去年12月和今年4月刊文《另类混改：荣华“借道国资”抢占康养》、《42亿：天朗孙茵“铁心”下乡》，前文记录了荣华与地电投资牵手在高新区科技四路打造陕西高端康养项目，与曲江建设联合打造安康首个康养项目，后者提到荣华总投资60亿的荣华数字康养文旅中心，打造“现代农业产业园+田园综合体+特色小镇”示范区。
在地产行业新环境下，透过上述项目动作，以及荣华此前的“风吹草动”，或许就不难理解这次的抉择。
1：竞争加剧：全国巨头涌入西安已呈事实，在集中供地的新政下，拿地对本土房企来说压力必然加大，加之公众对“大品牌”的认可度正在提升，这都使得中小房企对后市不敢轻言乐观。
2：项目调整：荣华投入的康养类项目，虽然以混改方式接入了国企资源，但这些项目均是投资较大且回报周期较长的，加之个别政策方面的限制，需要用新方式去操作，这对传统型房企亦构成压力。
3：资金较紧：去年8月，荣华旗下奥特莱斯商业项目以8亿元出售给王府井，但当时该项目股权已全部质押，这种回款也许缓解了一点局部压力，但也证明“大家还是比较缺钱的”。
4：上市未果：荣华基本上没有公开市场的融资纪录，应该大量依靠银行信贷，我们都知道目前银行是“全面收紧”的状态。集团项下仅有的一次资本尝试是旗下荣鑫物业（）在2018年9月挂牌新三板，但并未获得融资。而就在上周五（6月25日），荣鑫物业申请摘牌，理由是提高公司运营效率及减少公司挂牌维护成本。
当然，摘牌动作与本次收购，应该是“整体安排”中的一环。
河南建业究竟来着何人？
简单说，这不是全国性巨无霸，2019年才第一次跨入千亿房地产开发商的行列，但在河南境内却是名副其实的巨无霸，碧桂园、万科均排在其后。
该集团成立于1992年，位于郑州，拥有新中原城市运营集团、地产集团、教育集团、足球俱乐部等七大集团，“业务触角”伸的很长，手握四家港股公司，分别是旗下建业地产（），市值59.64亿、筑友智造科技（），市值24.1亿，建业新生活（），市值100.6亿，中原建业（），市值75.13亿。合计市值约260亿。（截至6月29日午盘）
截至2020年底，建业集团总资产1821.49亿，全年销售金额1274.8亿，位列中国企业500强第497位，河南企业百强榜第13位。
▲图：建业地产位于郑州的部分项目
这家河南公司“真正核心实力”如何呢？我们以其中一家上市公司建业地产表现为例。
2018年至2020年，公司营收分别为148.4亿、307.67亿和433.21亿，归母净利润为10.6亿、9.64亿和13.9亿。2020年年报披露，截至当年底，公司在建建筑总面积3265万㎡，土地储备建筑面积约5411万㎡。持有现金和现金等价位约226.2亿。同时，上市以来累计募资金额达20.25亿。
无论是集团体量和实力，还是手握四家上市公司“融资端口”，河南建业算是“稳当派”的一员，以至在各个房企“纷纷出事”的环境下，我们也未曾听说过其负面信息。
那么建业“走出河南”首站就选择了陕西的荣华，原因何在呢？
▲图：崔荣华
1：地理因素：河南陕西接壤，两座省会城市西安郑州直线距离仅500公里左右，建业在提出走出河南的大中原战略时提到：“建业人有个梦想，要走出河南，但会在高铁的2个小时范围内。”西安自然成首选地之一。
2：前期合作：这并非双方首次触碰，早在2019年之际，中原建业就和荣华控股签订过战略合作协议，进军健康养老和地产，当时都是“一把手”出席签约。此外双方还有一次交集，均现身在“上海中城联盟投管公司”股东名单中。
3：公司体量：荣华现资产总额约百余亿元，相较于近两千亿规模的建业，“盘子总量”其实并不大，收购后易于上手；其次荣华正在转型升级“瞄准”康养赛道，在多个层面与建业存在业务契合点。
4：资源明确：荣华从1994年成立以来一直扎根西安，27年里已经建立了深厚的本土资源。
与王石、冯仑并称“地产三君子”的建业集团董事长胡葆森签约时表示，陕西是建业走出河南、走向大中原的第1站，并希望建业和荣华在5年后，能够结出一个500亿的“果实”。
那么为了实现这“5年500亿”，双方的路径是怎样的呢？在建业集团总裁王俊口中可知为四个方面，分别是：
1：以现金和发行新股的方式控股荣华。
2：助力荣鑫物业，发力陕西市场智慧物业领域，智慧生活服务康养产业。
3：双方在陕成立分公司，提供房地产代建方案。
4：联合投资业务合作、资金上支持等其他方面合作。
第1点由建业地产（)是明确的收购动作本身，不必展开阐述，那么其余领域该如何理解？
1：物业方面，主阵地还是还是以陕西为主，“荣鑫物业”与“建业新生活（）”有可能深度协作，后者在2020年最新郑州十大物业公司排名第1。
建业新生活公告称，将助力荣鑫业务资料化、线上化、资讯化，搭建业务赋能平台，打造平台运营管理机制、全流程服务机制、推广管理机制，建设IOT智慧社区和全屋智慧平台。
2：代建方面：建业集团旗下中原建业（）主要从事商业代建服务，亦承接建业集团轻资产业务的拓展、运营与管理。是我国代建行业“第二名”，在管项目已售建筑面积占据市场份额29.2%。荣华涉足诸多康养领域，这些项目建设可以交由中原建业代建，从而降低资本投入，减轻资金负担。
3：投资业务：我们注意到，荣华旗下拥有荣华投管和荣华金控等公司，布局了基金管理、创投股权投资等业务，而金融作为建业集团生态服务体系之一，旗下也掌握着建业融资租赁、中原前海基金等，双方可以凭借各自经验在该领域共同合作展业。
至于“投资业务”方向，是围绕地产主业还是新兴产业，暂时还没有明确信息传出。
▲图：建业新生活上市
但金融棒棒糖发现，建业集团此次入陕，形成了一个有趣的模式：即旗下上市公司呈现出明显的“对号入座”，各有各忙，这就让我们感受其对“专业化分工”的重视，既满足了建业集团本身的导向，也充分利用了资本市场。而且从其上市时间看，除筑友智造科技1991年上市、建业地产于2008年上市之外，建业新生活与中原建业分别在2020年及2021年上市，这是明显在“加快公开融资”之路。
从这个角度上说，尽管大家都受制于A股上市难的现状，但陕西房企的资本之路着实有些晚了，毕竟还有香港啊！让我们一起看看河南建业的融资效应：
建业地产：累计公开融资超过20亿元。
中原建业：IPO融资超过8亿元。
建业新生活：IPO融资超过19亿元。
行文至此，相信许多人会为荣华卖表示遗憾，但兼并重组本来就是中国房企的大势所趋，这只不过是最新1例而已。我们的建议是：陕西企业是不是应该再重视一点资本市场？
当然，我们也预祝荣华集团在与河南建业的合作中，能够继续保持活力，探索出新的发展路径。
毕竟，选择出让，自然是为了更好的出发。
好。
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